Äga hus och mark i Thailand - Köpa boende


Guide till boende i Thailand


Gästartikel av Henrik Flinta på flintarealestate.com

Fastighet i Thailand

 

Det är många som drömmer om ett paradisboende i Thailand, men det är många fallgropar på vägen om man beger sig dit på egen hand i tron om att göra ett klipp. Det säkraste sättet är att redan i Sverige ha varit i kontakt med en eller flera återförsäljare som man fått förtroende för. Det finns idag ett antal seriösa svenska återförsäljare som har genomgående svenska led i sin försäljning med betalning i svensk valuta till svenska banker. Allt för att göra köpprocessen så smidig och trygg som möjligt.

Nackdelen att boka ett hus i thailändska baht (THB) eller ameikanska dollar är att man inte kan garantera sig mot valutkursförändringar. Valutorna kan flukturera kraftigt och man är inte garanterad ett fast pris förrän hela huset är slutbetalt. Det senaste året har bahten rört sig upp mot 25%. Detta har också visat sig i Thailand på fastighetsmarknaden då ett flertal byggherrar har gått i konkurs då byggkostnaderna har stigit kraftigt. Särskilt amerikanska byggfirmor, då dollarn har tappat stort i värde gentemot bahten.

När det kommer till val av område och läge på huset så möts man av helt olika prislägen. Mark- och huspriserna i Thailand skiljer sig markant mellan olika områden. I städer som Bankok och Chiang Mai kan markpriserna vara skyhöga, liksom attraktiva strandtomter och tomter med havutsikt högt uppe på sluttningarna i populära turistorter. I mindre städer och på slättlandet i landsbygden kan du ganska enkelt hitta mark med väldigt låga priser.

Mark i Thailand

En annan viktig aspekt som man bör tar hänsyn till vid husköp i Thailand är den månatliga avgiften till de som äger marken, då leasing är den vanligaste formen för utlänningar vid förvärv av egendom (se vidare info nedan om ägande av mark). Denna form av förvärv kan jämnföras med köp av bostadsrätt i Sverige, då du går in med kapital och sedan betalar en fast summa varje månad för nyttjanderätten.

De flesta företag tar ut någon form av avgift för att bekosta allmän skötsel och underhåll av området och vissa tar också ut en sk leasingavgift varje månad. Vad de än benämner dessa avgifter så är det oftast ett sätt att få en stadig inkomst till ägarna av marken då kostnaderna för skötsel och underhåll är små i jämnförelse med vad de tar ut. Sammanlagt brukar dessa avgifter ligga på mellan 500-2500 SEK per månad. Då är inte rörliga kostnader såsom el, vatten, försäkring mm inräknat. Det finns dock ett fåtal svenska företag som säljer hus i Thailand som inte har någon fast obligatorisk avgift alls.

Hur köpekontrakt är formulerat är också någonting som man bör vara uppmärksam på. Ibland kan det stå inskrivet att köparen ska stå för alla skatter och avgifter, inklusive säljarens vinstskatt. Läs noga igenom det finstilta. Normalt brukar man dela på de kostnader som uppstår vid överföring av land om köpet sker mellan två juridiska personer, exempelvis två företag. Då en privatperson köper/leasar en egendom i form av hus och mark brukar sådana kostnader vara inkluderade i priset och kalkylerade i säljarens budget.

Vem äger vad?

Hus och mark i Thailand

Ett problem med att köpa hus i Thailand är att personer som inte är
thailändska medborgare ej får äga mark i Thailand. Det finns ett antal sätt
att lösa detta problem på.

Utlänningar får i dag köpa hus i Thailand, men får ej äga marken det står på. Ett troligt scenario är att utlänningar i framtiden kommer kunna köpa även mark, då denna lag hindrar inflöde av utländskt kapital i landet. Även på denna punkt så skiljer sig köpekontrakten åt mellan olika återförsäljare av hus i Thailand.

Det finns dock tre vanliga sätt som gör det möjligt för utlänningar att i dagsläget anskaffa mark i Thailand:

1, Leasa mark

Utlänningar har rätt att leasa mark på kortare eller längre tid. Leasingrätten kan registreras på 30 år och har en klausul som ger rätt till ytterligare två perioder på 30 år i taget. Totalt på ett kontrakt kan leasingtiden uppgå till 90 år. Denna klausul är vanligt förekommande och ger utlänningar obegränsad rätt till marken under hela perioden. Dock är det inte alla företag som utnyttjar förlängningsmöjligheten till max, utan det förekommer begränsad leasing på både 30 och 60 år.

Läs noga igenom kontraktet då de ekonomiska följderna kan bli väldigt stora om du måste förnya kontraktet redan inom 30 år. Ett fåtal företag erbjuder också gratis överskrivning av marken om de thailändska lagarna ändras under leasingtidens gång, då de ser denna överlåtelseform som en ren försäljning med i dagsläget bästa möjliga villkor.

Som köpare bör man eftersträva att leasa marken med bästa möjliga villkor, dvs på 90 år totalt, då chansen är stor att marken blir din under tiden. Vid en leasingtid på endast 30 år, så betalar du tre gånger om för ditt boende. Då är prishöjningar på marken inte inräknade. Detsamma gäller om du har en hög månadskostnad. Med en avgift på två tusen kronor i månaden, så har du efter 40 år erlagt hela köpeskillingen en gång till om ditt hus kostade en miljon kronor samt gått miste om ränteintäkter för utlagt kapital.

På leasingperioder på över tre år måste leasingavtalet registreras på det thailändska fastighetskontoret ( Land office). Avtalet registreras då på lagfarten (Land Title papers) och skyddar köparen under avtalets tidsperiod, även om marken skulle säljas vidare till en tredje part.

Om man tvingas betala i thailändska baht till ett thailändskt konto kan det ibland krävas sk bankcertifikat för att föra in så stora summor i landet. Detta för att bevisa att pengarna kommer från utlandet och därmed behöver inte hela beloppet beskattas vid en senare försäljning, utan bara vinsten. Eftersträva att betala i svenska kronor till ett svenskt bankkonto eller bankgiro.

2, Köp av mark genom thailändskt företag

Thailändska företag kan köpa land som juridisk person. Om en utlänning är VD eller aktieägare i majoritet kan han kontrollera marken genom företaget. Utlänningar kan inneha maximalt 49% av aktierna i ett thailändskt företag, medan resterande 51% måste innehas av thailändska medborgare.

Utlänningen kan dock ges mer röststarka aktier motsvarande våra svenska A-aktier som ger denna kontroll av företaget. Thailändarna, som måste uppgå till minst sju stycken, innehar då bara B-aktier. De är vanligt att ens egen advokat och hans anställda sktivs in som övriga thailändska aktieägare. De thailändska aktieinnehavarna har ingen som helst kontroll av företaget och de behöver aldrig vara delaktiga i några beslut. De thailändska aktieägarna kan också bytas ut när helst den utländska direktören önskar.

För att sätta upp ett thailändskt företag i form av ett aktiebolag med begränsat ägaransvar en sk Limited Cooperation krävs hjälp av en thailändsk advokat. Denna process kan ta några veckor, då en mängd papper skall fyllas i och skrivas under samt ansökningar om företagsnamn mm skall beställas och godkännas. Detta kostar ca 50-100.000 THB. En engelsk version skall också skapas, då orginalpapprerna är på Thai. Välj därmed en advokat som har goda refernser från liknande uppdrag. Har du väl startat ditt företag så är du redovidningsskyldig i Thailand och måste ha en thailändsk revisor, även om du inte har någon faktisk verksamhet i bolaget, utan bara använder det till att äga mark. Du bör också uppvisa någon form av verksamhet som visar på omsättning i företaget för att förhindra att myndigheterna utövar insyn i företaget.

3, Gift dig

Ett tredje sätt är att gifta dig med en thailändsk medborgare, som då som privatperson får äga mark. Här finns fall med misstänkta sol- och- vårare. Tänk dig för innan du gifter dig om det bara handlar om en ekonomisk affär, då rättigheterna för dig som utländsk medborgare vid en eventuell rättsprocess i Thailand är minimala. Du förlorar då i princip allt som du har investerat.

Fortsättning nästa sida >>

 

Gästskribent: Henrik Flinta

Allt text och bild Copyright © Henrik Flinta www.flintarealestate.com

Se uthyrningsobjetkt på Koh Samui här »

Luxuösa villor och bungalower med havsutsikt för försäljning och uthyrning

KÖPA HUS & MARK I THAILAND - guide till ditt boende