Köpa hus och mark i Thailand - guide till ditt boende


Forstsättning från sida 1


Olika landtitlar

Det finns flera olika landtitlar i Thailand och det är viktigt att veta vilka rättigheter och skyldigheter varje titel ger och vilka titlar man helt bör undvika.

 

En landtitel kan beskrivas som en gradering marken har. De högsta och bästa ger dig som innehavare en rad rättigheter, medan de lägre och sämre kan ge dig en rad skyldigheter och begränsa dina möjligheter att exemplevis bebygga marken. Vid tveksamheter, kontakta alltid en jurist, då okunskap omkring detta kan bli mycket kostsamt. Vissa sämre titlar kan uppgraderas så att de ger dig som markinnehavare större rättigheter, men denna process kostar pengar och tar minst ett år. Under tidens gång kan också mer pengar komma ifråga, då rättsystemet i Thailand stundtals är rätt korrumperat.

Varje titel representerar och beskriver ägarens rätt till marken. Följande fyra är de vanligaste;

Finansiering av egendom

Thailändska banker brukar bevilja lån till utlänningar som vill investera i egendom på upp till 70% av värdet. Räntan ligger dock högre än i Sverige och ett bättre alternativ är, om möjligt, att belåna sin egen lägenhet eller sitt eget hus i Sverige. Det kan vara riktigt lönsamt att flytta kapital från sin svenska bostad och få avkastning för pengarna i Sverige.

Genom att hyra ut din bostad i Thailand kan du enkelt få 5% avkastning på ditt kapital och återbäringar på över 10% på det investerade kapitalet är inte heller ovanligt om du har ett attraktivt objekt. Om räntan på ditt lån efter skatteavdrag (som idag sep. 2007) inte är högre än 3-4% kan du tjäna en hel del pengar på en sådan omfördelning av kapital. Dessutom ses en kraftigt stigande fastighetesmarknad i Thailand som också spås fortsätta i flera år till. Särskilt attraktiva lägen med vidsträckt havsutsikt med exklusiva hus är alltid eftertraktade.

Priserna anses i dagsläget låga och allt fler utlänningar strömmar till för att ta del av haussen. Både Frankrike och Spanien får stå tillbaka till förmån för Thailand, då också levnadskostnaderna i Thailand är väldigt låga i jämnförelse med Europa. De klassiska charterresmålen i Thailand som Phuket, Hua Hin och Pattaya ligger dock högre i levnadskostnad än om du söker dig till de mer exklusiva uppstickarna såsom Koh Phangan, Koh Chang och Koh Samui. På den senast nämnda ön har både Sven-Göran Ericsson och David Beckham investerat stora summor det senast året, gör ryktet gällande. Priserna på hus ligger här i nivå med de populära charterorterna för liknande objekt, men levnadskostnaden är betydligt lägre.

Skatter i Thailand vid leasing och köp av egendom

Vid boende i Thailand;

Utländska medborgare som verkar i Thailand har idag rätt till en skattefri inkomst på 50.000 THB i månaden. Köpare som funderar på att hyra ut i andra hand kan därmed tillgodoräkna sig en årlig skattefri inkomst på 600.000 THB, vilket motsvarar 120.000 SEK.

De som är tillfälligt fast bosatta i Thailand i minst 6 månader, till exempel under det svenska vinterhalvåret, slipper skatta för sina utländska inkomster. Vistas du här kortare period är det upp till var och ens samvete att ta upp inkomsten på sin deklaration i Sverige. Den thailändska myndigheten lägger sig inte i.

Flyttar du för gott och klipper alla band med Sverige blir du avförd från den svenska folkbokföringen, men är fortfarande skattskyldig med en reducerad skattesats på 25 % på inkomster som genereras i Sverige. Självklart behöver du då inte ta upp utländska inkomster i Sverige, eftersom du då antas betala skatt i det andra landet. Här finns flera undantag om man är sambeskattad och har maka/make kvar i Sverige samt om man har barn eller driver företag. Då är man fortfarande skyldig att deklarera i Sverige. Sitt svenska medborgarskap förlorar man aldrig och likaså har man kvar sin rösträtt och rätten till pension. Se www.rsv.se för mer information.

Vid innehav av mark och hus;

Innehav av hus och mark

Fastighets- och Markskatt (Building- and Landtax) påförs ägaren av land, hus eller annan byggnad som hyrs eller används för kommersiellt bruk. Skattesatsen är 12,5 % av den uppskattade eller faktiska årliga inkomsten egendomen kan tänkas inbringa. Det innebär att om man betalar en leasingavgift på sin egendom på 10.000 per år så beskattas man med 1.250. Av det faktiska och det uppskattade värdet så väljer man det högsta.

Land office är den instans som uppskattar värdet beroende på geografiskt läge och attraktion. Detta sker på väldigt lösa grunder och oftast är det faktiska värdet högre. Om man inte betalar någon leasingavgift för sin mark, så sliper man i praktiken undan skatt. Dessa lagar är överlag satta på lösa grunder och det är inte alltid som myndigheterna bryr sig om att inkassera pengarna.

Den som är i besittning av mark påförs också en Local Development Tax. Denna skattesats baseras också på det uppskattade värdet på marken. Här tillåts dock privatpersoner som innehar hus för personligt bruk, både thailändska och utländska, en viss acceptans för att inte betala någon skatt överhuvudtaget. Så denna skatt drabbar sällan enskilda husägare. Skulle den påföras orkar myndigheterna sällan driva in den, då det handlar om enstaka kronor per år.

Vid köp och försäljning;

Alla skatter som rör en överföring av mark mellan två privatpersoner eller mellan jurisiska personer skall erläggas direkt vid övertagandet på Land Office. Man bör i förväg har beslutat om vem som står för vad, köparen eller säljaren. Som tidigare nämnts är det brukligt att den juridiska personen, då oftast ett företag som står som säljare, betalar alla avgifter. Vid försäljning privatpersoner emellan är det kutym att man betalar 50 % vardera. Alltid dock viktigt att läsa det finstilta, då vissa återförsäljare kräver en del av köparen, medan andra har det med i budgeten och därmed inbakat i priset.

 

Praktiska tips och frågor som kan uppstå

Frågorna som uppkommer i ens huvud när man går i köptankar är oändliga och vissa frågor måste man få svar på innan man slår till. Här är det viktigt att vända sig till en återförsäljare som förstår ens situation och att man är osäker när man står inför sin livs investering. Det brukar underlätta om hela försäljningsledet är svenskt eller skandinaviskt då de förstår våra behov och den svenska kulturen bättre.

Vissa företag anlitar också en svensk byggherre på plats för att ansvara på byggnation och möta våra höga svenska krav vad gäller kvalitet och design. En thailändare har inte riktigt samma syn på kvalite som vi har. Ni som varit i Thailand vet vad som menas.

Tänk noga igenom ditt köp innan du slår till och fråga dig om du kan tänka dig att hyra ut ditt hus om du inte använder det året runt. Dessa intäkter brukar utan problem  finansiera lånekostnaden. Här nedan följer en sammanställning på frågor som man bör ta ställning till. Det finns inga givna svar, utan det är upp till var och en att fundera på vad som bäst passar ens önskemål och livssituation.

Var vill du bo?

Mitt i händelsernas centrum med back-packers och charterturister med absolut närhet till barer, diskon och shopping? eller i ett mer avlägset område med lugn och ro och näthet till det genuiana Thailand? Har du barn eller kommer du att skaffa inom kort? Hur ser stränderna ut i närheten? Långgrund sandstrand eller bara klippor? Vill du bo med strålande havsutsikt högt upp eller vill du bo slätt på marken? Närhet till serviceinrättningar och restauranger?

Hur vill du bo?

I en lägenhet eller vill du ha ett eget hus? Är det ett krav på att ha egen pool? Om inte, finns det en gemensam pool? Var ligger den och funkar den för barnen? Har du uppsikt över poolen från ditt hus? Vill du ha det om du inte har barn med tanke på ljudnivån? Hur mycket får köpeskillingen uppgå till? Vilka månatliga kostnader kommer mitt framtida boende att få? Vill jag hyra ut det? Vill du dela lägenhet eller villa med bekannta för att få ned kostnaderna?

Hur vill du betala?

Med eget kapital? Med lånat kapital? Hur får du loss pengarna? Inteckna det egna huset eller låna på banken? I Sverige eller Thailand? Erbjuder säljaren någon form av finansiering?

 

 

Som sagt, frågorna som uppstår är många och vissa av dem oerhört viktiga för att ni skall trivas. Efter att ha diskuterat igenom dessa hemma är det dags att kontakta lämpliga återförsäljare som kan uppfylla era krav. Ställ dem mot väggen och kräv svar på era frågor. Träffa dem gärna öga mot öga och diskutera igenom era krav och läs igenom villkor och kontrakt ordentligt. Till sist, följ magkänslan och skaffa er drömboendet i Thailand. Ett land som ni inte kommer vilja lämna!

 

Föregående sida >>

 

Gästskribent: Henrik Flinta

Allt text och bild Copyright © Henrik Flinta www.flintarealestate.com

Se uthyrningsobjetkt på Koh Samui här »

Luxuösa villor och bungalower med havsutsikt för försäljning och uthyrning